L'assurance dommages ouvrage - partie 1

Écrit par Assurman. Publié dans Risques de la construction

Avertissement d'Assurman :

Cette rubrique s'adresse à toutes les personnes, physiques ou morales, qui font construire un local professionnel ou une habitation, pour les occuper eux-mêmes ou pour les donner en location.

L'assurance « dommages-ouvrage » est trop méconnue par les maîtres d'ouvrage. Seulement 40 % d'entre eux la souscrivent.

En dehors du fait qu'ils se placent ainsi en contradiction avec la loi, il est essentiel de leur faire comprendre qu'ils prennent des risques inconsidérés qui pourraient se révéler majeurs après la construction d'un ouvrage.

Aujourd'hui, rares sont les ouvrages qui ne présentent pas des défauts dans le délai de 10 ans après leur réception. Généralement, c'est entre la troisième et la cinquième année que ces défauts apparaissent.

Certes, cette assurance n'est pas « donnée ». Pour des travaux traditionnels, il faut généralement compter sur une cotisation calculée à raison de 1 à 3 % du coût total de la construction, honoraires d'architecte compris.

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Si l'assurance « dommages-ouvrage » peut paraître « chère », c'est bien parce que les assureurs sont très souvent amenés à sortir leur porte-monnaie pour payer un sinistre. Alors, s'il vous plaît, ne faites jamais « l'économie » d'une cotisation à ce titre, vous le regretteriez amèrement.

C'est la preuve évidente que cette garantie est indispensable à tout maître d'ouvrage.

D'ailleurs, nombreux sont les maîtres d'ouvrage qui la souscrivent alors qu'ils n'en sont pas tenus par le Code des Assurances (les collectivités publiques notamment). Alors réfléchissez bien lorsque vous serez amenés à faire construire... !

1 Contexte

L'assurance « dommages-ouvrage » a pour but essentiel de protéger le maître d'ouvrage à raison des désordres qui peuvent apparaître après la réception d'un ouvrage. Elle a été instaurée par la loi du 4 Janvier 1978 dite loi SPINETTA qui été codifiée dans le Code des Assurances sous les articles L 242-1 à L 243-9.

Elle a été remaniée par l'ordonnance du 8 Juin 2005 prise en application de la loi de simplification du droit.

La promulgation de cette loi entrée en vigueur le 1er Janvier 1979, a véritablement révolutionné l'assurance de la construction.

En effet, avant cette loi, il faut bien avouer que le secteur de l'assurance construction était véritablement une « jungle » dans laquelle le maître d'ouvrage était souvent le « laissé pour compte ».

Même si son état de « victime » était reconnu sans conteste, il lui fallait des mois, le plus souvent des années de transactions, d'expertises amiables ou judiciaires pour que le maître d'ouvrage soit indemnisé.

La durée moyenne d'instruction des sinistres « responsabilité civile décennale » était à l'époque de l'ordre de 12 ans... ! Et c'est une moyenne car certains dossiers traînaient plus de 20 ans... !

Et pendant ce temps là, l'ouvrage subissait les outrages du temps et des défauts qu'il présentait.

Le souci majeur qui guida les concepteurs de la réforme a été de protéger le maître d'ouvrage et éviter qu'il ne subisse les inconvénients de procédures judiciaires longues et coûteuses.

La première « originalité » de la réforme a été d'instaurer un régime obligatoire d'assurance de dommage en créant une garantie « dommages-ouvrage » assortie d'obligations strictes à la charge de « Lassureur » qui couvrirait ce risque.

Cette couverture en assurance de « chose » permettrait dans un premier temps la prise en charge quasi immédiate de la réparation des dommages par « Lassureur » de ce risque, lui laissant le temps, par la suite, de discuter des responsabilités avec les constructeurs concernés et leurs assureurs.

L'assurance « dommages-ouvrage » apparaît donc comme un préfinancement des dommages subis, sans remettre en cause la possibilité d'un recours contre les responsables.

Elle s'impose à tous les maîtres d'ouvrage sauf ceux limitativement exonérés par la loi.

2 Extraits du Code des Assurances

2.1 - L'assurance de dommages obligatoire

Article L 242-1

Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

Toutefois, l'obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s'applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d'ouvrage dans le cadre d'un contrat de partenariat conclu en application de l'article 1er de l'ordonnance n° 2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l'importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l'article L. 111-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l'habitation.

L'assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.

Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l'assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de quinze jours.

Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.

Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre, l'assureur peut, en même temps qu'il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l'assuré la fixation d'un délai supplémentaire pour l'établissement de son offre d'indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d'ordre technique et être motivée.

Le délai supplémentaire prévu à l'alinéa qui précède est subordonné à l'acceptation expresse de l'assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours. L'assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du code civil.

Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

  • Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;
  • Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations.

Toute entreprise d'assurance agréée dans les conditions fixées par l'article L. 321-1, même si elle ne gère pas les risques régis par les articles L. 241-1 et L. 241-2 ci-dessus, est habilitée à prendre en charge les risques prévus au présent article.


Article L 242-2

Dans les cas prévus par les articles 1831-1 à 1831-5 du code civil relatifs au contrat de promotion immobilière, ainsi que par les articles L. 222-1 à L. 222-5 du code de la construction et de l'habitation les obligations définies aux articles L. 241-2 et L. 242-1 incombent au promoteur immobilier.

2.2 - Dispositions communes à la responsabilité civile décennale et à l'assurance dommages-ouvrage

Article L 243-1

Les obligations d'assurance ne s'appliquent pas à l'Etat lorsqu'il construit pour son compte.

Article L 243-1-1

I.- Ne sont pas soumis aux obligations d'assurance édictées par les articles L 241-1,

L 241-2, et L 242-1 :

  • Les ouvrages maritimes, lacustres, fluviaux, les ouvrages d'infrastructures routières, portuaires, aéroportuaires, héliportuaires, ferroviaires, les ouvrages de traitement de résidus urbains, de déchets industriels et d'effluents, ainsi que les éléments d'équipement de l'un ou l'autre de ces ouvrages.
  • Les voiries, les ouvrages piétonniers, les parcs de stationnement, les réseaux divers, les canalisations, les lignes ou câbles et leurs supports, les ouvrages de transport, de production, de stockage et de distribution d'énergie, les ouvrages de stockage et de traitement de solides en vrac, de fluides et liquides, les ouvrages de télécommunications,
  • Les ouvrages sportifs non couverts, ainsi que leurs éléments d'équipement, sont également exclus des obligations d'assurance mentionnées au premier alinéa, sauf si l'ouvrage ou l'élément d'équipement est accessoire à un ouvrage soumis à ces obligations d'assurance.

II.- Ces obligations d'assurance ne sont pas applicables aux ouvrages existants avant l'ouverture du chantier, à l'exception de ceux qui, totalement incorporés dans l'ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles.

Article L 243-2

Les personnes soumises aux obligations prévues par les articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code doivent être en mesure de justifier qu'elles ont satisfait auxdites obligations :

  • Lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de dix ans prévu à l'article 1792-4-1 du code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l'exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence d'assurance.

Article L 243-3

Quiconque contrevient aux dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code sera puni d'un emprisonnement de six mois et d'une amende de 75 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement.

Les dispositions de l'alinéa précédent ne s'appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.

Article L 243-4

Toute personne assujettie à l'obligation de s'assurer qui, ayant sollicité la souscription d'un contrat auprès d'une entreprise d'assurance dont les statuts n'interdisent pas la prise en charge du risque en cause en raison de sa nature, se voit opposer un refus, peut saisir un bureau central de tarification dont les conditions de constitution et les règles de fonctionnement sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
Le bureau central de tarification a pour rôle exclusif de fixer le montant de la prime moyennant laquelle l'entreprise d'assurance intéressée est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé. Il peut déterminer le montant d'une franchise qui reste à la charge de l'assuré.

Article L 243-6

Toute entreprise d'assurance qui maintient son refus de garantir un risque dont la prime a été fixée par le bureau central de tarification est considérée comme ne fonctionnant plus conformément à la réglementation en vigueur et encourt le retrait de l'agrément administratif prévu par l'article L. 321-1 du présent code.

Article L 243-7

Les dispositions de l'article L. 113-16 et du deuxième alinéa de l'article L. 121-10 du présent code ne sont pas applicables aux assurances obligatoires prévues par le présent titre. Les victimes des dommages prévus par la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 ont la possibilité d'agir directement contre l'assureur du responsable desdits dommages si ce dernier est en règlement judiciaire ou en liquidation de biens.

Article L243-8

Tout contrat d'assurance souscrit par une personne assujettie à l'obligation d'assurance en vertu du présent titre est, nonobstant toute clause contraire, réputé comporter des garanties au moins équivalentes à celles figurant dans les clauses types prévues par l'article L. 310-7 du présent code.

Article L 243-9

Les contrats d'assurance souscrits par les personnes assujetties à l'obligation d'assurance de responsabilité ou de dommages en vertu du présent titre peuvent, pour des travaux de construction destinés à un usage autre que l'habitation, comporter des plafonds de garantie.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions dans lesquelles les montants de garantie peuvent être plafonnés, en fonction notamment du montant des ouvrages, de leur nature ou de leur destination, de la qualité du maître d'ouvrage et du constructeur et, le cas échéant, du niveau de la couverture d'assurance des différents intervenants à une même construction.

3 Lexique de l'assurance « dommages-ouvrage »

3.1 - Action directe (du maître d'ouvrage contre l'assureur de responsabilité civile)

Le maître d'ouvrage a la possibilité d'agir directement contre « Lassureur » qui couvre la responsabilité civile décennale du constructeur responsable des désordres. Cette action directe trouve son application même si le constructeur responsable des désordres fait l'objet d'une procédure collective de liquidation (règlement ou liquidation judiciaire) et en aucun cas, la créance du maître d'ouvrage ne pourra tomber dans la « masse » des créanciers.

3.2 - Action directe (du maître d'ouvrage contre le fabricant)

Lorsque les désordres constatés trouvent leur origine dans la défectuosité des matériaux utilisés par le constructeur, le maître d'ouvrage peut agir directement contre le fabricant de ces matériaux, lorsque le constructeur a disparu ou est devenu insolvable (arrêt de la Cour de Cassation du 7 Février 1986).

3.3 - Absence d'ouvrage

Il peut se trouver qu'un ouvrage ou une partie d'ouvrage, qu'il ait ou non été prévu dans le descriptif des travaux, soit à l'origine de désordres après réception. Les assureurs de dommages ouvrage refusent souvent de garantir les désordres en découlant, au motif que la garantie n'est pas acquise puisque l'ouvrage n'a pas été réalisé ou qu'il n'avait pas été prévu de l'être.

Il faut toutefois savoir que les Tribunaux sont d'un avis opposé et que lorsqu'un dossier de ce genre leur est soumis, ils n'hésitent pas à obliger lesdits assureurs à couvrir les désordres constatés.

3.4 - Achèvement des travaux

Est considéré comme achevé l'immeuble dont les ouvrages de clos et de couvert sont exécutés et que les éléments équipements indispensables à son utilisation sont installés rendant ainsi l'immeuble propre à la destination qui lui en a été prévue

Si l'immeuble présente des défauts de conformité ou des malfaçons qui ne le rendent pas impropre à sa destination, il sera néanmoins considéré comme achevé, à charge pour le maître d'ouvrage d'appeler le constructeur à parfaire son ouvrage.

3.5 - Action contre un sous-traitant

Si le sous- traitant n'apparaît pas comme « responsable » vis-à-vis du maître d'ouvrage à raison des désordres subis par l'ouvrage, par contre, l'entrepreneur qui a utilisé les services d'un sous- traitant peut se retourner contre lui sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil.

3.6 - Attribution de l'indemnité

Suivant les dispositions de la loi Spinetta, l'attributaire de l'indemnité est la personne qui a la qualité d'assuré au jour d'un sinistre (donc, le propriétaire de l'ouvrage à ce moment précis).

Mais la loi a oublié de traiter le problème des oppositions pouvant émaner des créanciers et notamment des créanciers hypothécaires qui ont financé la construction.

Conséquemment, une indemnité d'assurance de dommages-ouvrage peut être versée de plein droit à ces créanciers, ce en application de l'article L 121-3 du Code des Assurances, sauf si ces derniers renonçaient à leurs droits, ce qui serait logique car on se demande ce que vaudrait leur hypothèque si l'ouvrage n'était pas remis en état du fait du « captage » par eux de l'indemnité d'assurance..... !

3.7 - Assuré

En assurance de dommages, l'assuré est celui qui bénéficie des garanties du contrat souscrit (initialement, c'est le souscripteur du contrat d'assurance). C'est donc le propriétaire de l'ouvrage construit.

Dans le cas particulier de l'assurance dommage ouvrage, l'assuré peut être une personne qui n'a pas souscrit le contrat mais qui a acquis la qualité d' « assuré » du fait de l'acquisition du bien qui est couvert par le contrat.

Le souscripteur d'un contrat de dommage agit tant pour son compte que pour celui des propriétaires successifs de l'immeuble couvert, ce pendant la durée de 10 ans après la réception de l'ouvrage.

Cette succession potentielle de personnes pouvant acquérir la qualité d'assuré est illustrée par l'obligation qui est faite au vendeur, lors de la cession d'un bien immobilier dont la date de réception est antérieure à moins de 10 ans à la date de la cession, de justifier de la souscription d'une assurance de dommages ouvrage.

Une mention concernant l'existence ou non d'une garantie dommages-ouvrage doit être insérée dans le contrat de vente.

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Si le vendeur n'a pas souscrit de garantie dommages-ouvrage, il sera garant, vis-à-vis de l'acquéreur ou des acquéreurs successifs, de leur indemnisation à raison des désordres qui pourraient se révéler jusqu'à l'expiration du délai de 10 ans après la réception.

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ATTENTION :
Cette obligation vaut aussi pour tous les immeubles à usage professionnel ou commercial construits depuis moins de 10 ans. L'assurance dommages-ouvrage leur est aussi obligatoire !

3.8 - Attestation d'assurance de responsabilité civile décennale

Sa délivrance par l'assureur et sa remise au maître d'ouvrage sont obligatoires lors de la D.R.O.C. en application des dispositions de l'article R 243-1 du Code des Assurances.

En outre, pendant la durée de la construction, le maître d'ouvrage peut demander à tout intervenant à la construction de justifier qu'il satisfait toujours à l'obligation d'assurance.

Cette attestation doit mentionner notamment :

  • les classes de travaux pour lesquels le constructeur est couvert
  • la date de validité du contrat
  • le plafond de la garantie du contrat

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Si vous faites construire, exigez de l'entrepreneur que vous avez choisi une attestation originale rédigée par son assureur.

Méfiez vous des photocopies « trafiquées » qui se révéleront fausses mais seulement après un sinistre. Si vous avez un doute, adressez vous directement à cet assureur et demandez une confirmation écrite avec le maximum de précisions sur les garanties souscrites par l'entreprise.

3.9 - Bâtiment (travaux de)

Au sens des articles L 241-1 et L 241-2 du Code des Assurances, il s'agit des travaux dont l'objet est de réaliser ou de modifier les constructions élevées sur le sol à l'intérieur desquelles l'homme est appelé à se mouvoir et qui offrent une protection, même partielle, contre les agressions des éléments naturels extérieurs.

La notion de bâtiment est différente de celle d' « ouvrage ».

Une maison d'habitation, un atelier, un hangar, un local de bureaux, une usine sont considérés comme « bâtiments ».

Une piscine sera considérée comme « bâtiment » si elle est couverte et comme « ouvrage » si elle ne l'est pas.

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La distinction est essentielle car :

- les bâtiments et les ouvrages sont soumis à l'obligation d'assurance de responsabilité civile décennale des constructeurs (sauf exceptions particulières, voir article L 243.1.1 du Code des Assurances ci-dessus)
- seuls, les travaux de bâtiment sont soumis 3 l'obligation d'assurance de dommages (dommages ouvrage)

3.10 - Bureau Central de Tarification (B.C.T.)

Comme pour tous les risques dont l'assurance est obligatoire, le Bureau Central de Tarification peut être saisi par toute personne physique ou morale qui se verrait refuser la couverture obligatoire d'un risque relevant de l'assurance construction, y compris l'assurance dommage ouvrage.

Je rappelle ici que le rôle du B.C.T. n'est pas de vous trouver un assureur pour garantir le risque concerné, mais de définir un tarif et éventuellement des conditions de garantie qui s'imposeront à l'assureur que vous aurez choisi.

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Pour faciliter cette demande au B.C.T., Assurman vous a préparé un imprimé CONS-N10 que vous trouverez dans le catalogue des imprimés. Envoyez le au B.C.T. en courrier recommandé avec A.R. avec les mêmes documents que vous devez fournir à un assureur pour être garanti.

3.11 - Cas de force majeure

Le cas de force se définit par un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur à la chose (la tempête, une catastrophe naturelle etc.)

Elle peut être invoquée par « Lassureur » de responsabilité civile décennale pour décliner sa garantie en cas de sinistre.

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Si un immeuble en construction subit des dommages du fait d'un cas de force majeure, le constructeur ne sera pas responsable. D'où l'intérêt pour le maitre d'ouvrage de le faire assurer dès qu'il est clos et couvert (voir définition ci-dessous)

3.12 - Clos et couvert

On dit qu'un immeuble est clos lorsque les murs ont été entièrement montés et que les éléments servant à assurer la protection de l'ouvrage contre les agressions extérieures (c'est bien dit n'est-ce pas....), sont posés.

Pour parler plus clairement, je dirai que le clos est assuré lorsque toutes les portes et fenêtres ont été posées (et les murs aussi bien sûr...).

Le couvert est bien entendu constitué par l'ensemble charpente/couverture qui assure l'étanchéité de l'ouvrage.

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Un constructeur peut ne pas être responsable d'un sinistre survenant dans un bâtiment en construction, exemple: des squatters qui mettent le feu en voulant se réchauffer (ne riez pas, cela arrive...)

Il s'agit de la faute d'un tiers et la responsabilité du constructeur peut être écartée.
Certains « bons » assureurs peuvent garantir le maitre d'ouvrage pour un immeuble en construction dés lors qu'il est clos et couvert.

3.13 - Constructeur

Est considérée comme constructeur, toute personne :

  • qui a conclu un contrat de louage d'ouvrage avec le maître d'ouvrage
  • qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a elle-même construit ou fait construire
  • qui, en qualité de mandataire du maître d'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un titulaire de contrat d'entreprise (locateur d'ouvrage).

Il faut distinguer les constructeurs réalisateurs des constructeurs non réalisateurs, c'est-à-dire :

3.13.1 - Constructeur réalisateur

C'est un professionnel qui intervient directement dans la construction d'un ouvrage, que sa prestation soit de nature intellectuelle, manuelle ou qu'elle consiste en la fourniture d'un élément de la construction.

Sont notamment considérés comme constructeurs réalisateurs :

a - délivrant une prestation intellectuelle :

  • les architectes,
  • les architectes d'intérieur dès lors qu'il est réalisé des travaux de gros œuvre
  • les ingénieurs spécialisés, (ingénieur béton, ingénieur électricien, ingénieur de génie climatique, etc.),
  • les bureaux d'études,
  • les économistes de la construction (c'est la nouvelle dénomination des métreurs/vérificateurs),
  • les maîtres d'œuvre et maîtres d'œuvre délégués,
  • les maîtres d'ouvrage délégués,
  • les contrôleurs techniques.

b - délivrant une prestation « manuelle » :

  • les entreprises d'études de sol, de fondation, de maçonnerie
  • les charpentiers, les couvreurs, les zingueurs
  • les plâtriers, les plaquistes
  • les entreprises d'isolation thermique
  • les entreprises d'isolation phonique
  • les menuisiers
  • les électriciens
  • les chauffagistes
  • les installateurs de système de climatisation
  • les installateurs d'ascenseurs
  • les peintres et façadiers
  • les décorateurs
  • etc...

c - ceux qui fabriquent ou vendent des produits destinés à la construction :

  • les fabricants et négociants en matériaux de construction
  • les importateurs de matériaux de construction

Les constructeurs réalisateurs doivent souscrire un contrat de responsabilité civile décennale pour les travaux de bâtiment qu'ils réalisent ou à la construction de laquelle ils participent.

3.13.2 Constructeur non réalisateur

Relève de la catégorie de constructeur non réalisateur tout professionnel qui ne construit pas directement mais intervient dans la commercialisation d'un ouvrage.

Ce sont notamment :

  • les promoteurs agissant en qualité de maître d'ouvrage délégué ou d'un contrat de promotion immobilière
  • les vendeurs d'immeuble à construire (VIC)
  • les vendeurs en l'état futur d'achèvement (VEFA)
  • les sociétés civiles immobilières de construction vente

Les constructeurs non réalisateurs doivent aussi souscrire un contrat d'assurance « dommages-ouvrage ».

3.14 - Constructeur de maisons individuelles

Personne physique ou morale qui se charge de la construction de maisons individuelles d'habitation d'après des plans qu'elle a proposés ou fait proposer au propriétaire d'un terrain à bâtir (parfois, elle propose elle-même le terrain)

Le contrat de construction de maisons individuelles (CCMI) est soumis à des règles particulières destinées à protéger le maître d'ouvrage (propriétaire).

Le constructeur de maisons individuelles doit obligatoirement souscrire deux contrats d'assurance :

  • l'un couvrant sa responsabilité civile décennale en sa qualité de constructeur (contrat "C.M.I.")
  • l'un couvrant l'assurance dommages- ouvrage au profit du maître d'ouvrage

Le constructeur de maisons individuelles doit en outre souscrire une garantie de « bonne fin » (ou de livraison) soit auprès d'un établissement financier soit auprès d'une société d'assurance.

3.15 - Contrôleur technique

Qu'il soit une personne physique ou morale, le contrôleur technique a pour mission essentielle de contribuer à la prévention des aléas techniques susceptibles d'être rencontrés dans la réalisation d'ouvrages.

Il intervient à la demande du maître d'ouvrage et il doit donner son avis, voire imposer des prescriptions concernant la solidité de l'ouvrage et la sécurité des personnes.

Son intervention a été rendue obligatoire pour certaines constructions qui, du fait de leur nature ou de leur importance, présentent des risques particuliers :

  • établissements recevant du public,
  • immeubles de grande hauteur,
  • bâtiments à grande portée de poutre
  • etc...

Le contrôleur technique doit souscrire un contrat de responsabilité civile décennale. Mais il n'est concerné ni par la garantie de parfait achèvement ni par la garantie de bon fonctionnement.

3.16 - Coordinateur de chantier (S.P.S.)

Dès lors que dans un chantier de construction de bâtiment ou de génie civil, il intervient plus d'une entreprise, (sous-traitant compris), le maître d'ouvrage doit désigner un coordinateur S.P.S. (santé, prévention sécurité) qui a comme mission de prendre ou de faire prendre toutes les mesures nécessaires à préserver la sécurité et à la prévention de la santé des travailleurs appelés à intervenir sur ledit chantier.

Le coordonnateur SPS n'intervenant pas du tout dans la construction même de l'ouvrage, il n'a pas à souscrire de garantie responsabilité civile décennale.

3.17 - Cotisation unique :

Le contrat d'assurance dommages-ouvrage est assorti d'une cotisation unique payée par l'assuré pour toute la durée de la garantie (10 ans) avant le démarrage du chantier.

Elle pourra être révisée à la fin du chantier si le coût final de la construction a dépassé le coût prévisionnel déclaré lors de la souscription.

3.18 - C.R.A.C (Convention de règlement de l'assurance construction)

C'est une convention de règlement des sinistres conclue entre les assureurs intervenant en assurance construction.

Elle prévoit, en cas de sinistre d'un montant inférieur à un plafond fixé, une procédure d'indemnisation comportant une expertise unique et assortie de barèmes de responsabilités des constructeurs.

Elle permet une indemnisation plus rapide du maître d'ouvrage.

3.19 - Déclaration réglementaire d'ouverture de chantier (D.R.O.C.)

Toute personne, physique ou morale, titulaire d'un permis de construire, doit établir une « D.R.O.C. » et l'adresser à la mairie du lieu de la construction dès l'ouverture du chantier et conséquemment, dès le démarrage des travaux.

Cette déclaration obligatoire faite à l'administration a une importance capitale dans l'assurance de la construction. En effet, pour le maître d'ouvrage, et s'il y est soumis par les textes législatifs, il doit avoir souscrit un contrat d'assurance dommages ouvrage avant l'ouverture du chantier. Pour les constructeurs, qu'ils soient réalisateurs ou non réalisateurs, ils doivent être titulaires d'un contrat d'assurance de responsabilité civile décennale au jour de la D.R.O.C..

Les constructeurs auront à fournir une attestation d'assurance établie par leur assureur et valide à la date de la D.R.O.C. Par la suite, si le constructeur change d'assureur au cours de la construction, c'est l'assureur qui assurait cette couverture à la date de la D.R.O.C. qui devra prendre en charge les éventuels désordres qui pourraient se révéler pendant la durée de 10 ans après la réception de l'ouvrage.

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Il s'agit là d'une grande avancée de la loi SPINETTA dans le sens de la protection du maître d'ouvrage.


Dés l'instant où un constructeur est couvert par un assureur en R.C. décennale à la date de la D.R.O.C., c'est cet assureur qui devra garantir le risque pendant 10 ans, quoi qu'il arrive après cette date. Auparavant, si le constructeur avait disparu corps et biens après la construction de son ouvrage (et c'était courant), où s'il n'avait tout simplement pas payé ses cotisations, le maître d'ouvrage connaissait les pires difficultés pour faire prendre en charge les désordres constatés. Et c'était souvent peine perdue... !

3.20 - Déclaration d'achèvement des travaux

Le maître d'ouvrage doit avertir la mairie du lieu de la construction dans le délai de 30 jours après de l'achèvement des travaux. Si un architecte est intervenu dans la construction, il devra certifier que la construction réalisée est conforme aux prévisions du permis de construire.

3.21 Défaut apparent (ou vice)

Les défauts ou vices apparents doivent faire l'objet de réserves lors de la réception. Le maître d'ouvrage doit apporter le plus grand soin à consigner tous les défauts qu'il constate sur le P.V. de réception. S'il ne le fait pas, la responsabilité civile décennale du constructeur pourra être dégagée.

3.22 Défaut de conformité

Certaines différences peuvent se révéler entre les prévisions du contrat de construction (descriptif des travaux), et les travaux réellement réalisés. Il n'y a pas à proprement parler de défaut, de désordre, mais il y a une absence de conformité entre ce qui devait être réalisé et ce qui a réellement été réalisé. Par exemple : le revêtement d'étanchéité extérieur devait être de couleur ocre et il est de couleur crème...

L'ouvrage peut se révéler sans aucun défaut sur un plan technique, mais demeurer non conforme pour autant. Les défauts de conformité doivent être relevés et consignés sur le procès verbal de réception de l'ouvrage. Le plus difficile est de relever les défauts de conformité invisibles lors de la réception des travaux (exemple des câbles encastrés).

3.23 Défaut caché (ou vice)

Le constructeur est réputé responsable de tous les vices ou défauts cachés qui pourraient se révéler après la réception.

3.24 - Désordre

Serait-ce un mot nouveau dans le langage de l'assurance ?

On peut le considérer. En fait, il faut considérer le mot « désordre » dans son sens étymologique, à savoir « défaut d'ordre ». On assimile souvent le « désordre » au « dommage » alors qu'un « dommage », qu'il soit avéré ou potentiel, est presque toujours la conséquence d'un « désordre » constaté.

Exemple :

  • une insuffisance de recouvrement dans la pose de tuiles sur une toiture constitue un désordre.
  • s'il se produit des infiltrations, elles constitueront un dommage

Le désordre peut être la conséquence d'une erreur de conception, d'un manque, d'une mauvaise exécution des travaux.

3.25 - Destination

Un mot important dans l'esprit de la Loi Spinetta. La destination, c'est l'usage qui est prévu pour l'ouvrage construit. Usage d'habitation, usage professionnel etc...

La non-conformité de l'ouvrage peut déboucher sur une impossibilité de l'utiliser pour l'usage auquel il a été prévu. L'assurance dommages-ouvrage couvre naturellement ce risque.

attention2
Dans le contrat de construction conclu avec les constructeurs, Il est extrêmement important de bien préciser la destination exacte de l'ouvrage à construire.

3.26 - Documents Techniques Unifiés (D.T.U.)

Ce sont des normes, des règles de construction qui doivent être respectées par les constructeurs. S'il ne s'agit pas d'un texte législatif, le respect des D.T.U. est toutefois considéré comme indispensable, et il est obligatoire dans les marchés publics et certains marchés privés. Les D.T.U. sont regroupés par corps de métier.

On trouvera notamment des D.T.U. pour :

  • les travaux de maçonnerie
  • les travaux de charpente
  • les travaux d'électricité
  • les travaux d'isolation
  • Etc...

piege2
Le non respect des D.T.U. par un constructeur peut entraîner l'application d'une exclusion de garantie de la part de son assureur de R.C. décennale. Et si vous n'avez pas souscrit de garantie « dommages ouvrage », il vous faudra vous faire payer par le constructeur, s'il le peut...

Et s'il a disparu, fait faillite, il ne vous restera que vos yeux pour pleurer à chaudes larmes... !

3.27 - Dommage

Il est la conséquence d'un désordre avéré ou potentiel. Il peut être « matériel » (réparation d'un défaut de construction) ou immatériel (conséquences d'un dommage matériel).

3.28 - Dommage esthétique

Il est souvent gênant pour le maître d'ouvrage, mais la loi ne l'a pas retenu comme pouvant mettre en cause la responsabilité civile décennale du constructeur. Le dommage esthétique relève essentiellement de la responsabilité contractuelle du constructeur qu'il est loisible au maître d'ouvrage de mettre en cause.

Un exemple courant de dommage esthétique : les micro- fissures qui apparaissent sur l'enduit de ciment d'une façade.
Le maître d'ouvrage peut agir contre le constructeur en application des dispositions de l'article 1147 du Code Civil.

Voir paragraphe « dommages intermédiaires » ci-dessous

attention2
Si vous avez souscrit un « bon » contrat « dommages-ouvrage », ces dommages pourront être pris en charge par votre propre assureur.

3.29 - Dommage immatériel

C'est la privation de jouissance d'un bien, et pour un ouvrage professionnel, de la perte d'exploitation pouvant résulter d'un désordre avéré. La loi n'a pas prévu que la couverture des dommages immatériels soit obligatoire dans les travaux relevant de la garantie décennale.

Ceci dit, la jurisprudence a souvent consacré le paiement par « Lassureur » de responsabilité civile décennale, des dommages immatériels consécutifs aux dommages matériels garantis.

Cette couverture peut toutefois faire l'objet d'une garantie facultative dans les contrats de responsabilité civile décennale, d'où l'intérêt de bien lire les documents remis par le constructeur sur leurs garanties d'assurance.

attention2
Les dommages immatériels seront également pris en charge par « Lassureur » « dommages-ouvrage » si leur extension a été prévue dans le contrat.

3.30 - Dommage intermédiaire

Il s'agit d'un désordre non apparent à la réception qui ne compromet pas la solidité de l'ouvrage ou ne le rend pas impropre à sa destination. Le dommage intermédiaire ne relève donc pas de la responsabilité civile décennale ou de la garantie de bon fonctionnement mais du parfait achèvement du par le constructeur pendant le délai d'un an après la réception.

Il appartient alors au maître d'ouvrage de démontrer que le dommage constaté résulte de la faute du constructeur sur les bases de l'article 1147 du Code Civil. A noter, là encore, que certains « bons » contrats d'assurance de responsabilité civile décennale ou de dommages-ouvrage peuvent garantir ce type de dommage.

attention2
Si vous avez souscrit un « bon » contrat « dommages-ouvrage », ces dommages pourront être pris en charge par votre propre assureur.

3.40 - Durée de la garantie

Que ce soit pour la responsabilité civile décennale ou l'assurance de dommage-ouvrage, la loi du 4 janvier 1978, stipule que la garantie est de dix ans courant à partir de la réception des travaux.

lire-attentivement2
La durée de la garantie dommages-ouvrage est en fait de 9 ans puisqu'elle ne commence à courir qu'après expiration du délai de parfait achèvement.

Durant ce délai de parfait achèvement, c'est le constructeur qui doit parfaire son ouvrage à la demande expresse du maitre d'ouvrage.

attention2
Ceci dit, si le constructeur responsable ne réagit pas aux mises en demeure du maitre d'ouvrage d'avoir à procéder au « parfait achèvement » de l'ouvrage pendant le délai d'un an après la réception, « Lassureur » dommages-ouvrage devra intervenir et se substituer à lui en indemnisant son assuré.

La durée de 10 ans est d'ordre public et elle ne peut donc pas être modifiée par une disposition contractuelle.
Si, pendant cette période de 10 ans, des travaux de réfection sont entrepris pour remédier à des désordres constatés et pris en charge par les assureurs, ils bénéficieront bien entendu d'une nouvelle garantie décennale propre à partir de leur réception.

(Voir aussi mise en demeure du constructeur avant l'expiration du délai de 10 ans)

piege2
Si votre constructeur n'est pas assuré contre les risques d'effondrement survenant en cours de chantier et qu'il n'a pas les moyens de reconstruire ce qui a été détruit, vous êtes mal parti... D'où le grand intérêt de bien examiner les garanties d'assurance offertes par les entreprises de construction avant de conclure un marché avec elles.
Demandez leur une copie de leur contrat d'assurance.

3.41 - Effondrement

Il s'agit de l'effondrement ou de la menace d'effondrement des travaux déjà mis en œuvre au cours du chantier et bien entendu, avant réception.C'est une garantie facultative qui peut être couverte par les contrats de responsabilité civile décennale.

3.42 - Elément dissociable

Est considéré comme dissociable, un élément de la construction qui peut être déposé sans détériorer son support (le gros œuvre).Il relève de la garantie de bon fonctionnement qui est limitée à deux ans (garantie biennale).

Ceci dit, un élément dissociable peut rendre l'ouvrage impropre à sa destination.

Exemple d'un ascenseur :

  • s'il équipe une maison à deux étages, il sera toujours considéré comme dissociable, donc soumis à la garantie biennale, sauf toutefois si la maison est par exemple destinée à une personne handicapée pour laquelle l'usage de l'ascenseur est indispensable (d'où l'importance de bien spécifier la destination de l'ouvrage lors de la conclusion du ontrat de construction)
  • s'il équipe un immeuble de 10 étages pour lequel l'installation d'un ascenseur est rendue obligatoire par la loi, le défaut de fonctionnement relèvera de la garantie décennale

Exemple d'une installation de climatisation :

Dans un immeuble de grande hauteur à usage de bureaux, les baies vitrées ne peuvent s'ouvrir pour des raisons évidentes de sécurité. Le système de climatisation est donc un équipement indispensable à la viabilité du bâtiment.

Un tel système de climatisation relèvera donc obligatoirement de la garantie décennale.

Par contre, une habitation individuelle n'aura pas la même dépendance à son installation de climatisation....

Sauf s'il a été prévu dans le contrat de construction que celle-ci constituait un élément incontournable de la destination de l'ouvrage.

3.43 - Elément indissociable

C'est un élément d'équipement d'un ouvrage faisant corps avec les ouvrages de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert, de viabilité et qui ne peut pas être détaché de ceux-ci sans les détériorer.

Les désordres qui l'affectent relèvent de la garantie décennale due par le constructeur.

3.44 - E.P.E.R.S. (Elément pouvant entraîner la responsabilité solidaire du fabriquant)

La définition des E.P.E.R.S. a fait couler beaucoup d'encre et ce n'est pas fini... !

Dans son rapport d'Avril 2008, la Cour de Cassation a même proposé la suppression de l'article 1792-4 du Code Civil qui concerne justement les E.P.E.R.S.

La cour suprême estime en effet que cet article rencontre beaucoup de difficultés d'interprétation et donc d'application, y compris pour ses magistrats.

Mais en attendant, ils existent toujours... !

Est considéré comme E.P.E.R.S. un élément pouvant entraîner la responsabilité d'un fabricant, importateur ou négociant d'un élément de construction, solidairement avec l'entrepreneur qui l'aura mis en œuvre, sans modification, lors de la construction d'un bâtiment.

Ce que dit la loi :

Le fabricant d'un ouvrage, d'une partie d'ouvrage ou d'un élément d'équipement conçu pour satisfaire, en état de service, à des exigences précises et déterminées à l'avance, est solidairement responsable des obligations mises par les articles 1792, 1792-2 et 1792-3 à la charge du locateur d'ouvrage qui a mis en œuvre l'ouvrage, la partie d'ouvrage ou l'élément d'équipement concerné, sans modification et conformément aux règles formalisées par le fabricant.

(Voir le long chapitre que je consacre aux E.P.E.R.S. dans le chapitre « responsabilité civile décennale »)

3.45 Existant

Cela concerne les travaux de rénovation, de réhabilitation ou d'extension sur un ouvrage existant.

Les ouvrages neufs sont destinés à être incorporés ou à compléter les ouvrages existants.

La garantie dommages-ouvrage peut être étendue, moyennant cotisation supplémentaire, aux dommages que pourraient subir les existants au cours des travaux.

3.46 - Fabricant

Le fabricant est lié au constructeur par un contrat de vente et a l'obligation de :

  • délivrer son produit en totale conformité à la commande qui lui a été faite
  • de renseigner et de conseiller utilement son client.

Il est tenu à la garantie contractuelle des vices cachés et peut avoir à répondre solidairement avec le constructeur à raison des dommages affectant un élément qu'il a fabriqué (voir EPERS).

Le maître d'ouvrage peut le mettre directement en cause.

3.47 - Franchise

Les contrats d'assurance dommages-ouvrage ne doivent pas comporter de franchise. C'est une disposition légale qui ne peut pas être contournée par une disposition contractuelle.

« Lassureur » doit donc sa garantie au premier euro.

3.48 - Fiscalité de la cotisation d'assurance dommages-ouvrage

La cotisation est soumise à la taxe sur les conventions d'assurance dont le taux est actuellement de 9 %

3.49 - Garantie biennale

La garantie minimum de deux ans courant à partir de la réception, est due pour tous les éléments d'équipement dissociables et pour certains travaux comme par exemple la peinture, certains revêtements de sol etc. dans la mesure où les désordres qu'ils pourraient présenter ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination ou ne compromettent pas sa solidité.Par contre un revêtement d'étanchéité extérieur (enduit) relève de la garantie décennale.

3.50 - Garantie de bonne fin (ou de livraison)

Elle doit obligatoirement être souscrite par un constructeur de maisons individuelles pour garantir les futurs propriétaires contre les risques de non achèvement de leur maison.

Malheureusement, la télé et la radio nous montrent régulièrement des exemples de maîtres d'ouvrage qui ont versé des acomptes conséquents sur le coût de la construction alors que l'entrepreneur est parti vivre sous les cocotiers avec sa copine et... leur argent !

Pourtant, la loi a prévu une protection contre ce genre « d'arnaque » trop fréquente et les maîtres d'ouvrage qui se font encore berner aujourd'hui n'ont guère d'excuse, tant cette protection est efficace. A condition bien entendu de la connaître et de s'en servir.

Un constructeur de maison individuelle doit donc respecter les dispositions de l'article L 231- 6 du Code de la Construction et de l'Habitation que je reproduis ci-après :

«« Article L 231-6

I. - La garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 p. 100 du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet.

Etc. »

Ceci dit, normalement, les notaires et banquiers devraient contrôler que cette garantie de bonne fin est bien couverte en faveur du maître d'ouvrage en demandant une justification au constructeur avant le déblocage des fonds... Mais enfin, je n'en dirai pas plus... !

3.51 - Garantie décennale

D'une durée de dix ans courant à partir de la réception, elle est due obligatoirement pour tous les travaux dont les désordres pourraient compromettre la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination, il s'agit notamment :

  • éléments de fondation
  • éléments d'ossature
  • éléments de clos et de couvert
  • éléments de viabilité
  • éléments d'équipement indissociables

Cette garantie est le minimum qui puisse être couvert par un contrat d'assurance de dommages – ouvrage.

3.52 - Garanties facultatives

Elles sont exclues de l'obligation d'assurance de dommages – ouvrage Il s'agit notamment :

  • des dommages esthétiques
  • des dommages intermédiaires
  • des défauts de conformité dans certains cas
  • des dommages immatériels
    • perte de jouissance
    • perte d'exploitation

attention2
Elle peuvent être couvertes par une extension de garantie qu'il est prudent de souscrire.

3.53 - Garantie de parfait achèvement

C'est une des notions fondamentales de la loi Spinetta.

La loi dit que les entrepreneurs doivent « parfaire leur ouvrage », ce qui à priori semble être une évidence. Dans la pratique, ce n'est pas si évident que cela car on ne compte plus les ouvrages qui ne sont pas terminés ou qui sont imparfaitement réalisés, notamment dans le marché des maisons individuelles dont les maîtres d'ouvrage sont souvent ignorants des lois et des règles de construction.

Mais surtout, cette notion de « parfait achèvement » s'étend à tous les désordres qui sont apparus lors de la réception ou qui apparaissent dans le délai d'un an après celle-ci. Elle concerne aussi bien les ouvrages liés à la fonction « construction » que ceux liés à la fonction « équipement ». Pendant ce délai d'un an après la réception de l'ouvrage, les constructeurs concernés par les désordres apparus doivent donc impérativement y remédier

Ce sont eux et eux seuls qui y sont tenus... !

Si l'entrepreneur « traîne des pieds » pour parfaire son ouvrage, et après mise en demeure qui lui est faite par le maître d'ouvrage, ce dernier peut faire procéder à la remise en état aux frais de l'entreprise défaillante.

Si le maître d'ouvrage a eu la sagesse de souscrire un contrat « dommages ouvrage », l'assureur qui garantit ce risque peut (et doit...) se substituer à l'entrepreneur défaillant pour financer la remise en état, sachant bien entendu que cet assureur a la possibilité d'exercer un recours subrogatoire contre le constructeur.

attention2
Si des désordres sont apparus avant, pendant ou après réception, n'attendez pas pour exiger leur remise en état par le constructeur. Actionnez-le toujours par l'envoi d'un pli recommandé avec A.R. S'il ne réagit pas, déclarez les faits à votre assureur de dommages-ouvrage pour qu'il prenne le relais, « bouscule » l'entrepreneur et vous indemnise pour vous permettre de réparer.

3.54 - Garantie de bon fonctionnement 

D'une durée minimale de 2 ans, elle est uniquement liée à la fonction « équipement » c'est-à-dire aux éléments « dissociables » de l'ouvrage. Le point de départ du délai de deux ans est la date de réception.

Attention : le désordre ne doit pas rendre l'ouvrage impropre à sa destination, sinon c'est la garantie décennale qui s'applique. Elle est également couverte par les « bons » contrats d'assurance dommages-ouvrage.

3.55 - Habitabilité

Se dit d'un immeuble ou d'une maison à usage d'habitation lorsque l'ouvrage est réalisé et que les éléments d'équipement indispensables à son habitation sont installés.

3.55 - Immixtion (du maître d'ouvrage)

ne pas jouer avec le feu
Les bricoleurs du Dimanche, les « Castors » ou autres « touche à tout » courent de grands risques en mettant la main à la pâte...!
Les constructeurs et leurs assureurs chercheront à démontrer que les désordres viennent du maitre d'ouvrage qui s'est immiscé dans les travaux.

3.56 - Impropriété à la destination

Il est nécessaire que le maître d'ouvrage précise le mieux possible la destination qu'il prévoit de l'ouvrage (usage d'habitation, de commerce, d'atelier etc.). Dès lors que les désordres constatés entraînent l'impropriété à la destination prévue, la responsabilité civile décennale peut être invoquée.

3.57 - Indexation

Les contrats d'assurance dommages –ouvrage sont indexés sur l'indice BT 01 dont la dernière valeur connue au 1er Janvier 2009 est celle de Septembre 2008 soit : 811,70. Cette indexation sert à revaloriser les montants garantis entre la date de réception de l'ouvrage et la date de réparation des désordres apparus lors d'un sinistre garanti.

3.58 - Isolation phonique

Les travaux d'isolation phonique sont spécialement réglementés et relèvent de la garantie de parfait achèvement d'un an.Le constructeur, le vendeur, le promoteur immobilier, répondent des défauts d'isolation phonique ce, pendant un an à compter de la prise de possession. Ceci dit, le défaut d'isolation phonique peut relever de la garantie décennale lorsqu'il rend l'ouvrage impropre à sa destination (cas d'une clinique par exemple).

3.59 - Locateur d'ouvrage

C'est une personne liée au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage. C'est le cas notamment de l'architecte, du bureau d'études, de l'entrepreneur. Le locateur d'ouvrage est considéré comme constructeur assujetti à la responsabilité civile décennale. Par contre, le sous-traitant qui n'est pas lié au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage n'est pas soumis à la responsabilité civile décennale.

3.60 - Louage d'ouvrage

Contrat par lequel un constructeur, s'engage à réaliser un ouvrage ou une partie d'ouvrage. Il peut s'agir d'une prestation intellectuelle pour un architecte, un bureau d'études, un contrôleur technique, ou d'une prestation matérielle pour d'autres intervenants (maçonnerie, couverture, plomberie etc.)

3.61 - Maître d'œuvre

C'est la personne physique ou morale chargée de « mettre en œuvre » la construction, c'est-à-dire de diriger et de contrôler la bonne exécution des prestations prévues. Le maître d'œuvre peut être l'architecte qui a réalisé la conception de l'ouvrage, ou une personne chargée uniquement de la maîtrise d'œuvre.

3.62 - Maître d'œuvre délégué

C'est une personne qui a reçu un mandat de la part du maître d'œuvre principal pour diriger et surveiller les travaux de construction. Il est soumis à l'obligation d'assurance de responsabilité civile décennale.

3.63 - Maître d'ouvrage

Il s'agit de la personne physique ou morale, pour le compte de laquelle l'ouvrage est construit et qui a conclut des contrats de louage d'ouvrage avec les différents constructeurs (architecte, entreprises etc.)

Le maître d'ouvrage peut être :

  • un particulier qui fait construire pour lui-même
  • une entreprise, un professionnel libéral, un agriculteur, une collectivité publique, l'état, etc. faisant construire des locaux pour leurs propres besoins
  • un promoteur immobilier
  • un marchand de biens qui vend des logements anciens réhabilités
  • un investisseur immobilier faisant construire des immeubles à usage locatif

3.64 - Maître d'ouvrage délégué

C'est la personne, physique ou morale, à laquelle le maître d'ouvrage donne mandat d'exercer en son nom et pour son compte tout ou partie de ses responsabilités et prérogatives de maître d'ouvrage. Il intervient en qualité de mandataire du maître d'ouvrage.

En cette qualité, il peut rédiger et signer les contrats de construction, choisir les entreprises, préparer et gérer les marchés, assumer la gestion financière et administrative de la construction. Le maître d'ouvrage délégué répond de ses actes au maître d'ouvrage auquel il doit rendre compte de ses activités. Le maître d'ouvrage délégué n'assume pas de mission de conception.

Il est soumis à l'assurance obligatoire de responsabilité décennale des constructeurs.

3.65 - Mise en demeure du constructeur avant expiration de la garantie décennale

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La durée de la garantie décennale du constructeur fixée à 10 ans n'est pas « extensible ».

Il ne s'agit pas là d'un délai de prescription que l'on peut proroger à sa guise, mais d'une extinction de garantie. En termes clairs, cela signifie que si vous avez constaté des désordres avant la fin de la période de 10 ans, et que vous n'avez pas encore obtenu gain de cause de la part du constructeur responsable, il vous faut impérativement assigner ledit constructeur avant l'expiration de ce délai sinon, vous aurez tout perdu... !

3.66 - Montant de la garantie

Sur les désordres de nature décennale, le montant de la garantie souscrite doit être égal au coût total de la construction, à savoir :

  • montant total du coût de la construction, y compris les révisions, les travaux supplémentaires décidés en cours de chantier, tous honoraires inclus.
  • ce coût ne peut pas comprendre les bonifications ou primes accordées au constructeur par le maître d'ouvrage au titre d'une exécution plus rapide que celle prévue initialement.
  • il ne peut pas être amputé des pénalités pouvant être mises à la charge du constructeur en cas de retard dans les délais contractuels d'exécution des travaux.
  • ce montant représente l'engagement maximum de « Lassureur » pour tous les sinistres qui pourraient survenir pendant la période de garantie, soit dans le délai de 10 ans après la réception.

Sur les autres désordres suivants :

  • dommages sur éléments d'équipement dissociables,
  • dommages aux existants,
  • dommages immatériels, le montant de garantie est celui choisi lors de la souscription du contrat.

Reconstitution de la garantie :

Après paiement d'un sinistre, le montant de la garantie est amputé de la somme payée par « Lassureur » au titre de ce sinistre.C'est ce nouveau montant qui représentera la garantie pour le temps restant à courir jusqu'à l'expiration du délai de 10 ans après la réception.

Toutefois, l'assuré a la possibilité de reconstituer cette garantie moyennant le paiement d'une cotisation complémentaire et rédaction d'un avenant.

Cette reconstitution doit être demandée dans un court délai après le paiement d'un sinistre (souvent 1 mois)

attention2
Si l'assuré est assujetti à la T.V.A., l'assiette de cotisation sera déterminée sur le total hors taxes du coût de la construction.
En cas de changement de propriétaire pendant la durée de la garantie, si l'acquéreur n'est pas assujetti à la T.V.A., il pourra souscrire un complément de garantie moyennant un supplément de cotisation.

3.67 - Obligation d'assurance

Elle s'impose tant au constructeur qu'au maître d'ouvrage, sauf dérogations limitées par la loi. En matière de responsabilité civile décennale des constructeurs, il n'y a pas de dérogation possible à l'obligation d'assurance.

En ce qui concerne la garantie dommages- ouvrage, plusieurs catégories de maîtres d'ouvrages peuvent bénéficier de dérogations, notamment:

  • d'une part pour les particuliers faisant construire une habitation pour eux-mêmes ou leur famille (ils sont soumis à l'obligation, mais pas aux sanctions prévues s'ils ne souscrivent pas la garantie)
  • l'Etat qui construit pour son propre usage
  • les établissements publics de l'Etat
  • les collectivités publiques
  • les entreprises privées pouvant être classées dans les « grands risques » qui construisent des locaux autres que ceux destinés à l'habitation

ne pas jouer avec le feu
Même si, à un titre quelconque, vous entrez dans le champ d'application d'une dérogation à l'obligation d'assurance dommages-ouvrage, je ne saurais trop vous conseiller de souscrire une telle garantie qui s'avère presque toujours « utile lorsque l'on fait construire. D'ailleurs, beaucoup de collectivités publiques le font, alors pourquoi pas vous. Et si vous faites construire pour vous-même, Assurman vous interdit de ne pas souscrire une telle couverture.

3.68 - Obligation de résultat

Dans l'esprit de la loi Spinetta, un constructeur s'engage à parvenir au résultat escompté envers le maître d'ouvrage. Le constructeur est présumé responsable si le résultat n'a pas été atteint. Il ne peut en aucun cas prétendre qu'il a tout fait pour parvenir à ce résultat pour tenter de s'exonérer de sa responsabilité.

La notion de faute est absente de la loi. Il s'agit d'une responsabilité objective, de plein droit qu'il est très difficile d'écarter pour le constructeur Cette obligation de résultat s'entend aussi bien pour la fonction « construction » que pour la fonction « équipement »

3.69 - Opposition

(Voir attribution de l'indemnité)

3.70 - Ouvrage

La notion d'ouvrage est très étendue. Elle concerne bien entendu les bâtiments mais aussi les travaux de génie civil, les installations sportives et de loisirs, les V.R.D. (voirie et réseaux divers). La responsabilité civile décennale s'applique à tous les ouvrages sauf ceux limitativement exclus (voir article L 243.1.1 du Code des Assurances)

La garantie dommages –ouvrage ne concerne que les ouvrages entrant dans la définition de bâtiment (voir cette définition).

3.70 - Police unique de chantier (P.U.C.)

C'est un contrat d'assurance « hybride » qui garantit à la fois :

  • responsabilité civile décennale de tous les constructeurs intervenant dans la construction de l'ouvrage
  • la garantie dommages- ouvrage couvrant le maître d'ouvrage.

Il peut être souscrit soit à l'initiative du maître d'ouvrage, soit à l'initiative de l'un des constructeurs (souvent l'architecte ou le maître d'œuvre). Dans les marchés de construction de maisons individuelles, elle est souvent souscrite par le vendeur/constructeur.

attention2
Si vous avez fait construire une maison individuelle dans ces conditions, examinez minutieusement le contrat passé avec le constructeur pour savoir si une garantie dommage ouvrage a été souscrite. Foi d'Assurman, il y a beaucoup de maîtres d'ouvrage qui sont garantis mais qui l'ignorent et ne savent pus se défendre en cas de désordre survenant dans les dix ans après la réception.

3.71 - Présomption de responsabilité

Voir obligation de résultat ci-dessus

3.72 - Réception

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RÉCEPTION (DES TRAVAUX) :

C'est un acte essentiel dans une opération de construction.


Avant la réception, l'ouvrage en cours d'édification est sous la seule responsabilité de son ou de ses constructeurs.


S'il survient un dommage au cours du chantier, seuls les constructeurs sont tenus à le réparer et à en supporter le coût.


Un seul bémol à cette règle : les cas de force majeure ou le fait l'un tiers.


Dés que la réception est faite, l'ouvrage passe sous la responsabilité du maitre d'ouvrage qui doit, en conséquence le garantir contre tous les aléas (incendie, tempête catastrophe naturelle etc...)

Il peut le faire en émettant ou non des réserves sur les malfaçons, les désordres apparents, les points de non-conformité etc... Si le maître d'ouvrage estime que l'ouvrage n'est pas conforme à ce qui était prévu, il peut refuser de le réceptionner.

La réception pourra alors se faire à la diligence soit du constructeur, soit du maître d'ouvrage, sous la forme d'une réception judiciaire.C'est en principe le constructeur qui prévoit les opérations de réception et qui doit prévenir le maître d'ouvrage selon une procédure bien établie.

Malheureusement, trop souvent, les maîtres d'ouvrage n'accordent pas suffisamment d'importance aux opérations de réception. Notamment lors de la construction d'une maison individuelle, nombreux sont ceux qui, pressés d'entrer dans les lieux pour éviter de supporter à la fois le remboursement d'un prêt bancaireet d'un loyer, prennent possession de « leur » maison sans qu'aucune réception officielle n'ait eu lieu. On dit alors qu'il y a réception tacite sans réserve... Et c'est bien dommage... !

ne pas jouer avec le feu
UN BIG CONSEIL EN LANGAGE D'ASSURMAN :

Lorsque votre super « hutte gauloise » sera terminée, je sais que vous aurez le feu aux fesses (pardon Madââââmmmme,) pour l'occuper très vite, trop vite même, sans prendre la précaution de faire une démarche tout à fait officielle qui s'appelle la "réception".


Et le fait d'occuper votre maison constitue une réception sans réserve...


Bien sûr que les gamins ils veulent jouer tout de suite sur la pelouse qu'est même pas encore semée... Et puis vous avez déjà à rembourser les traites de la maison et vous voulez éviter de payer encore trop longtemps le loyer de votre appart'.


Pardon de vous décevoir, mais Id, vous en faites une belle de c....... (de bêtise....)


Avant de prendre possession de votre maison, vous devez vérifier que tout est O.K. dans sa construction, il faut faire le tour et tout vérifierSil manque quelque chose, si un matériau n'est pas conforme aux spécifications du cahier des charges, il faut l'écrire sur le P.V. de réception.


Même et y compris si le constructeur est votre "pote", il faut tout écrire
...

Quand vous aurez rempli les deux ou trois pages de "bogues", (si vous en avez moins c'est que vous ne voyez pas clair), il faudra faire signer tous les constructeurs et vous aussi...


Les trois pages que vous avez remplies, ça s'appelle des "réserves" à la réception des travaux, et c'est le ou les constructeurs qui devront les rectifier pendant le délai d'un an après la réception, ça s'appelle "le délai de parfait achèvement".


Si votre constructeur fait le mort (ou autre chose...), vous devez lui envoyer un pli recommandé avec A.R., le mettant en demeure de parfaire son ouvrage.

La date de réception marque le point de départ :

  • du délai de parfait achèvement
  • de la garantie de bon fonctionnement
  • de la garantie décennale des constructeurs
  • de la garantie dommages- ouvrage

Et, bien entendu, de la prise de possession de l'ouvrage. Vis-à-vis de l'assurance dommages-ouvrage, la réception est aussi un acte important qu'il convient de réaliser avec le plus grand soin. Les réserves consignées sur le P.V. de réception ainsi que les désordres qui vont se révéler pendant le délai d'un an après celle-ci devront être réparés par le constructeur.

En principe « Lassureur » dommages-ouvrage n'a pas à intervenir sauf.... Sauf si le constructeur ne réagit pas.

attention2
En cas de problème avec un constructeur, n'attendez pas pour en informer votre assureur de police dommages-ouvrage. Il a les moyens de vous aider à obtenir satisfaction et au besoin, il enverra un expert qui convoquera le constructeur défaillant, et la machine sera lancée... !

3.73 - Reconstitution de la garantie

(Voir ci-dessus le paragraphe « montant de la garantie »)

3.74 - Règles de l'art

Les règles de l'art sont un ensemble textes réglementaires et de normes, de règles, qui sont établies par différents organismes compétents et « autorisés ».

Parmi ces règles, il y a notamment les D.T.U., les normes « A.F.N.O.R. », celles du C.S.T.B. (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) etc.

Elles englobent les textes législatifs, les D.T.U, et les normes établies par les organismes compétents à caractère officiel. Un assureur peut opposer à son assuré entrepreneur une exclusion de garantie (et non une déchéance) pour inobservation volontaire et consciente, ou inexcusable des règles de l'art.

(Voir plus de détails dans le paragraphe D.T.U. ci-dessus)

3.75 - Règles de l'art

Les règles de l'art sont un ensemble textes réglementaires et de normes, de règles, qui sont établies par différents organismes compétents et « autorisés ».

Parmi ces règles, il y a notamment les D.T.U., les normes « A.F.N.O.R. », celles du C.S.T.B. (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) etc.

Elles englobent les textes législatifs, les D.T.U, et les normes établies par les organismes compétents à caractère officiel. Un assureur peut opposer à son assuré entrepreneur une exclusion de garantie (et non une déchéance) pour inobservation volontaire et consciente, ou inexcusable des règles de l'art.

(Voir plus de détails dans le paragraphe D.T.U. ci-dessus)

3.76 - Règle proportionnelle de capitaux

Il y avait bien longtemps que l'on n'avait pas parlé de cette « gueuse »... !

Eh bien oui, si vous n'avez pas bien calculé le coût total de la construction que vous avez déclaré à « Lassureur » dommages- ouvrage (où si vous avez voulu le « rouler ».....), après un sinistre, il risque de vous la mettre dans les jambes (ou dans les dents si vous préférez...)

Si vous, vous avez oublié l'arithmétique, « Lassureur », lui, il s'exerce tous les jours à ce genre de « sport »....

Et vlan... ! Il va vous rogner pas mal d'euros sur l'indemnité à laquelle vous vous attendiez après un sinistre.

C'est l'application de l'article L 121-5 du Code des Assurances et vous ne pourrez pas vous y soustraire, sauf si vous avez négocié son abrogation lors de la souscription du contrat.

3.77 - Réserves

Défauts ou vices apparents relevés lors des opérations de réception.

Elles sont consignées par le maître d'ouvrage dans le procès-verbal de réception des travaux. (Voir réception)

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L'absence de réserves à la réception sur des défauts ou vices apparents exonère le constructeur de sa responsabilité civile décennale ou biennale.

3.78 - Responsabilité civile décennale

Responsabilité pour les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, ainsi que tous les dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement indissociables du bâtiment.
Cette responsabilité, qui s'impose à tous les intervenants ayant participé à la conception et à la réalisation d'un ouvrage, est applicable pendant 10 ans à compter de la réception des travaux.

3.79 - Responsabilité de plein droit (ou présomption de responsabilité)

Cette responsabilité de plein droit permet au maître d'ouvrage d'engager la responsabilité civile décennale des constructeurs (ainsi que les garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement) sans avoir à prouver leur faute. Il suffit que le maître d'ouvrage démontre l'existence d'un dommage imputable à ces constructeurs.

3.80 - Responsabilité relais

C'est une responsabilité spécifique aux constructeurs non réalisateurs. Ainsi, le promoteur- vendeur, qui n'a pas participé à la réalisation de l'ouvrage, a la possibilité de se retourner contre les constructeurs réalisateurs, lorsqu'il est lui-même recherché par un acheteur.

3.81 - Résiliation du contrat

La finalité d'un contrat dommages-ouvrage étant de garantir l'ouvrage pendant une durée de 10 ans, la résiliation d'un tel contrat n'est possible que dans des circonstances exceptionnelles et limitées.

Il s'agit notamment :

  • de la résiliation par « Lassureur » pour non paiement de la cotisation par l'assuré
  • de la résiliation par « Lassureur » après découverte d'une fausse déclaration non intentionnelle faite par l'assuré (article L 113-9 du Code des Assurances)
  • de la nullité pour fausse déclaration intentionnelle (article L 113-8 du Code)
  • après sinistre survenu avant réception des travaux

Mais les « habituelles » possibilités de résiliation par l'assuré pour cause de vente, donation ou changement dans sa situation personnelle ne peuvent trouver ici leur application, c'est tant mieux et de toute façon, la cotisation est déjà payée pour une durée de 10 ans... !

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L'entreprise qui a passé un marché avec un maître d'ouvrage doit demander l'accord express de ce dernier pour faire intervenir un sous-traitant.
C'est l'application de la loi N° 75-1334 du 31 Décembre 1975

3.82 - Sous-traitant

Comme le sous- traitant n'est pas lié directement au maître d'ouvrage, il n'est pas soumis à l'obligation de souscrire un contrat de responsabilité civile décennale.

Toutefois, il est dans l'intérêt bien compris de l'entrepreneur qui fait intervenir un sous-traitant d'exiger de sa part la justification d'un contrat d'assurance de responsabilité civile décennale.

Il est dans le même intérêt du maître d'ouvrage d'exiger cette garantie.

3.83 - Syndic de copropriété

Es qualités, il doit souscrire un contrat d'assurance dommages -ouvrage lorsqu'il fait entreprendre, pour le compte de la copropriété, des travaux susceptibles de compromettre la solidité de l'immeuble ou sa destination.

Il doit également agir en qualité de maître d'ouvrage pour le compte de la copropriété et prendre toutes dispositions utiles à cet égard.

(vente), de donation etc...

Le nouveau propriétaire devient bénéficiaire de la garantie pendant la durée restant à courir, soit au plus tard 10 ans après la réception.

3.84 - Tous risques chantier

C'est encore un contrat d'assurance « hybride » puisqu'il garantit à la fois :

  • les dommages à l'ouvrage en cours de construction
  • les responsabilités des diverses entreprises intervenantes sachant toutefois que « Lassureur » de ce contrat garde un recours en droit commun contre l'entreprise qui serait responsable d'un dommage.
  • éventuellement, le matériel de chantier, les matériaux etc.

L'intérêt de souscrire une telle couverture réside essentiellement dans le fait qu'en cas de sinistre, c'est « Lassureur » qui couvre ce risque qui doit indemniser rapidement, sans attendre l'aboutissement d'un recours éventuel contre un responsable.

Cela permet de limiter dans le temps d'interruption du chantier.
En outre, la T.R.C. couvre des risques qui ne le sont pas par ailleurs.

(Voir rubrique consacrée à ce contrat)

3.85 - Transfert de la garantie

Elle est de droit en cas d'aliénation de l'ouvrage (vente), de donation etc... Le nouveau propriétaire devient bénéficiaire de la garantie pendant la durée restant à courir, soit au plus tard 10 ans après la réception.

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Si vous achetez un immeuble dont la date de réception est inférieure à un délai de 10 ans au jour de la vente, exigez que le vendeur vous remette le contrat d'assurance dommages-ouvrage qu'il a souscrit.

3.86 - Travaux de bâtiment

(Voir à « bâtiment »)

3.87 - T.V.A. (paiement de la)

Si l'assuré souscrivant une garantie dommages-ouvrage est assujetti à la T.V.A. en raison de son activité, les sinistres seront indemnisés hors T.V.A..

Le coût total des travaux et, conséquemment, l'assiette de calcul de la cotisation dommages-ouvrage, sera calculé hors T.V.A.

3.88 - Usage et usure

Il est prévu dans les contrats d'assurance construction une clause légale d'exclusion pour les dommages résultant des effets de l'usure normale, d'un défaut d'entretien ou de l'usage anormal.

La garantie de parfait achèvement due par le constructeur pendant le délai d'un an après la réception ne s'applique pas aux travaux nécessaires à la remise en état des dommages dus à l'usure normale ou de l'usage.

Cette disposition vaut aussi pour la garantie dommages-ouvrage et en cas de sinistre, « Lassureur » pourra déduire la vétusté constatée du fait de l'usage ou de l'usure de l'ouvrage (il devra bien entendu dûment justifier cette vétusté)

3.89 - Vente d'immeuble à construire (ou vente sur plan)

La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle un vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par contrat. Cette vente se présente sous deux formes :

  • la vente à terme
  • la vente en l'état futur d'achèvement

Le vendeur d'immeubles à construire est soumis à l'obligation de souscrire un contrat d'assurance de responsabilité civile décennale.

Bien entendu, il devra souscrire un contrat dommages-ouvrage dont le bénéfice sera transféré aux acquéreurs successifs de l'ouvrage.

3.90 - Vendeur après achèvement

Il s'agit de la vente d'immeubles achevés ou rénovés.Le vendeur est tenu à la même obligation d'être couvert par un contrat de responsabilité civile décennale.

Même obligation en ce qui concerne la garantie dommages-ouvrage si les travaux de rénovation ont porté sur des éléments pouvant compromettre la solidité de l'ouvrage ou sa destination.

3.91 - Vente de l'ouvrage assuré

(Voir transfert de la garantie)

3.92 - Vice apparent

Les défauts ou vices apparents doivent faire l'objet de réserves lors de la réception. Le maître d'ouvrage doit apporter le plus grand soin à consigner tous les défauts qu'il constate sur le P.V. de réception. S'il ne le fait pas, la responsabilité civile décennale du constructeur pourra être dégagée.

3.93 - Vente de l'ouvrage assuré

(Voir transfert de la garantie)

3.94 - Vice apparent

Les défauts ou vices apparents doivent faire l'objet de réserves lors de la réception. Le maître d'ouvrage doit apporter le plus grand soin à consigner tous les défauts qu'il constate sur le P.V. de réception. S'il ne le fait pas, la responsabilité civile décennale du constructeur pourra être dégagée.

3.95 - Vice caché

En matière de construction, tous les vices non apparents sont réputés cachés et entraînent automatiquement la responsabilité du constructeur dans les limites de la garantie décennale ou biennale.

Ils doivent faire d'objet d'une réclamation auprès du constructeur dès leur apparition (par courrier recommandé avec A.R.)

3.96 - Vice du sol

Le constructeur est responsable de plein droit des vices du sol. Il a tout intérêt, lorsqu'il doit édifier un immeuble, à faire réaliser une étude de sol.

Cette opération est d'autant plus nécessaire depuis les années 1990 au cours desquelles sont apparus les problèmes de sécheresse des plaques d'argile dont les désordres ont pu faire l'objet d'une prise en charge au titre d'une catastrophe naturelle pour les immeubles édifiés antérieurement à cette période.

Il faut savoir que les immeubles édifiés depuis cette date ne pourront plus faire l'objet d'une prise en charge au titre de la sécheresse classée en catastrophe naturelle si des études de sol n'ont pas été réalisées préalablement à la construction.

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Le maître d'ouvrage a le même intérêt de faire réaliser une étude de sol en vue de se prémunir des désordres qui pourraient s'avérer postérieurement au délai de 10 ans après la réception.

En cas de « sécheresse » classée en catastrophe naturelle il ne pourrait plus se prévaloir d'une réclamation a ce titre s'il était prouvé qu'une étude de sol aurait préconisé des travaux de fondation adéquats.

3.97 - V.R.D (voirie et réseaux divers)

Il s'agit des travaux de viabilisation d'un terrain destiné à recevoir une construction et notamment :

  • ouvrage de voierie
  • réseau d'eau potable
  • réseau d'eaux usées
  • réseau électrique et téléphone
  • etc...

Ils sont soumis à la responsabilité civile décennale des constructeurs. Ils sont également couverts par la garantie dommages-ouvrage avec la réserve que seuls, sont garantis les réseaux qui sont situés entre les réseaux publics et l'ouvrage assuré.

Sont exclues de la garantie les couches d'usure des voies et les voies piétonnes.