Assurance des responsabilités civiles consécutives à un "incendie" ou à un "dégat des eaux" - partie 1

Écrit par Assurman. Publié dans Assurances de dommages

Avant propos :

Un sinistre incendie est survenu dans les locaux que vous exploitez. Diverses responsabilités en découlent vis-à-vis du propriétaire si vous êtes locataire ou vis-à-vis du locataire si vous êtes propriétaire, ainsi que vis-à-vis des voisins et des tiers.

Attention : l'assurance de ces diverses responsabilités ne couvre que les dommages matériels et immatériels consécutifs si ces derniers sont prévus, à l'exclusion de tous les dommages corporels qui doivent être couverts par un contrat de responsabilité civile «exploitation».

Ces diverses responsabilités qui sont complexes découlent de l'application de divers articles du Code Civil qu'il me semble utile de vous rappeler pour mieux comprendre leur nécessaire couverture d'assurance.

 

1  Responsabilité du locataire vis-à-vis du propriétaire

Elle trouve son origine dans les articles suivants :

Article 1302 :

"Lorsque le corps certain et déterminé qui était l'objet de l'obligation, vient à périr, est mis hors du commerce, ou se perd de manière qu'on en ignore absolument l'existence, l'obligation est éteinte si la chose a péri ou a été perdue sans la faute du débiteur et avant qu'il fût en demeure. Lors même que le débiteur est en demeure, et s'il ne s'est pas chargé des cas fortuits, l'obligation est éteinte dans le cas où la chose fut également périe chez le créancier si elle lui eut été livrée. Le débiteur est tenu de prouver le cas fortuit qu'il allègue. De quelque manière que la chose volée ait péri ou ait été perdue, sa perte ne dispense pas celui qui l'a soustraite, de la restitution du prix ".

Mes commentaires :

En clair, cet article précise que le locataire (le débiteur dans le texte) n'a plus l'obligation de payer ses loyers lorsque le bien qu'il louait a été détruit sans sa faute.

Article 1732 :

"Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute".

Mes commentaires :

Le locataire est présumé responsable des dommages causés aux biens qu'il loue, que ces biens soient de nature mobilière (matériel) ou immobilière (atelier, cabinet bureau, etc.). En matière d'assurance, cet article trouve notamment son application dans les sinistres « dégâts des eaux ».

Pour être exonéré de cette présomption de responsabilité, il appartient au locataire de prouver que les dommages ont été causés :

  • soit par un tiers,
  • soit par la survenance d'un cas de force majeure,
  • soit du fait d'un vice de la construction.

Article 1733 :

"Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve : que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine".

Mes commentaires :

Le locataire est également présumé responsable des dommages causés par un incendie ayant pris naissance dans les locaux qu'il loue. Cette présomption est dite « irréfragable » c'est-à-dire qu'elle ne peut être écartée que s'il prouve que les dommages ont été causés par un tiers ou par la survenance d'un cas de force majeure, soit du fait d'un vice de construction.

Si l'origine de l'incendie demeure inconnue ou ne peut être déterminée avec précision, (ce qui est souvent le cas), c'est le locataire qui demeure responsable vis-à-vis du propriétaire.

Article 1734 :

"S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent. A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu. Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus".

Mes commentaires :

Dans le cas de pluralité d'occupants dans un immeuble, tous les locataires sont solidairement responsables des dommages causés à l'immeuble, en proportion des loyers qu'ils payent au propriétaire. Il appartient à chaque co -locataire de prouver que l'incendie n'a pas pris naissance dans la partie d'immeuble qu'il occupe pour être exonéré de cette présomption de responsabilité.

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Les articles 1733 et 1734 du code civil ne sont pas applicables en l'état dans les départements du Bas Rhin, du Haut Rhin et de la Moselle. Dans ces départements, la responsabilité du locataire n'est pas présumée. Elle ne peut être retenue que si la faute peut être prouvée par le propriétaire.
 

Article 1735 :

"Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous - loca­taires".

Mes commentaires :

Le locataire est responsable des dommages causés par sa famille, ses préposés et ses sous-locataires. Il ne peut s'exonérer de cette présomption de responsabilité qu'en prouvant que les dommages sont soit le fait d'un tiers, soit la conséquence d'un cas de force majeure, ou d'un vice de construction.

2 Responsabilité du propriétaire vis-à-vis du locataire

Elle trouve son origine dans les articles suivants du Code Civil :

Article 1719 :

"Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée,

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations".

Mes commentaires :

L'alinéa ne pose aucun problème : le propriétaire doit évidemment mettre la chose louée à la disposition du locataire.
Le second alinéa impose au propriétaire l'obligation d'entretenir le bien loué de façon à ce que le locataire puisse en user normalement.

Le troisième alinéa précise que le locataire doit pouvoir jouir « paisiblement » de la chose louée, c'est-à-dire qu'il n'a pas à subir de quelconques perturbations pendant le temps où il loue le bien. Cette notion de « jouissance » intéresse beaucoup les assureurs puisque le défaut de jouissance paisible pourra être indemnisé en responsabilité civile.

Enfin, le dernier alinéa laisse au propriétaire la responsabilité de maintenir et d'entretenir les plantations existantes lors de la signature du bail.

Article 1721 :

"Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bail­leur ne les aurait pas connus lors du bail.S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser".

Mes commentaires :

Notion très importante dans la responsabilité du propriétaire vis-à-vis du locataire. Il est dit que le propriétaire est responsable des dommages causés au locataire du fait des vices de construction, même si ces vices n'étaient pas connus du propriétaire.

Un exemple très connus des experts d'assurance :

Dans les immeubles anciens (très anciens !) mais dont il existe encore un certain nombre aujourd'hui, les constructeurs ne savaient ou ne voulaient pas poser de « chevêtre » au droit d'un conduit de cheminée. Un « chevêtre » est une pièce de charpente qui s'appuie sur les solives situées de part et d'autre d'un « obstacle » (conduit de cheminée par exemple). Pour faire simple, ils faisaient passer une solive à l'intérieur du conduit de cheminée, ce qui a comme conséquence que ladite solive peut prendre feu et le communiquer à l'immeuble.

Autres cas de vice de la construction : l'installation électrique existante lors de la signature du bail. Le propriétaire est responsable des défauts de l'installation électrique, sauf si le locataire l'a modifiée ou complétée en cours de bail.

Si le locataire subit des dommages dus à un vice de construction, le propriétaire doit l'indemniser, à la fois à raison des pertes matérielles (mobilier etc.) et aussi à raison de la privation de jouissance du bien loué.

Article 1722 :

" Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. "

Mes commentaires :

Si à la suite d'un incendie dont la responsabilité n'est imputable ni au locataire ni au propriétaire, l'immeuble loué est complètement détruit, le bail est résilié de plein droit, c'est-à-dire qu'il n'est pas nécessaire, ni au propriétaire, ni au locataire d'en demander la résiliation, celle-ci est de droit. Par contre, si l'immeuble n'est que partiellement détruit, le locataire a la faculté soit de demander une réduction du prix du loyer, soit de résilier le bail.

Attention à la dernière phrase : aucun dédommagement n'est dû par aucune des parties à l'autre.

3 L'assurance des responsabilités du locataire

3.1 - Assurance des risques locatifs (matériel et mobilier)

En matière de risques locatifs, on a souvent tendance à ne penser qu'aux risques locatifs des immeubles. Or, le matériel loué ou confié est soumis aux mêmes articles du Code Civil. Le locataire d'une machine doit donc s'assurer à raison de ce risque.

3.2 - Assurance des risques locatifs « immobiliers

Le locataire doit assurer ses risques locatifs à concurrence de la valeur de l'immeuble qu'il loue, c'est-à-dire à sa valeur de reconstruction à l'identique au jour du sinistre. Si le locataire n'occupe qu'une partie de l'immeuble et que d'autres parties sont occupées par d'autres locataires, le locataire n'est tenu de garantir que la valeur de reconstruction de la partie d'immeuble qu'il occupe.

C'est ce que l'on appelle les « risques locatifs ordinaires » qui découlent des articles 1732 et 1733 du Code Civil.

Par contre, au cas où les dommages s'étendraient à la totalité de l'immeuble, le locataire chez lequel l'évènement a pris naissance, pourra être tenu responsable des dommages causés à la totalité de l'immeuble. Chaque colocataire a donc intérêt à souscrire une assurance supplémentaire pour couvrir cette éventualité.

C'est ce que l'on appelle les « risques locatifs supplémentaires » qui découlent de l'application de l'article 1734 du Code Civil.

3.3 - Assurance de la responsabilité en perte de jouissance

Si un incendie prend naissance dans la partie d'un immeuble collectif occupée par un locataire, ce dernier est responsable de la privation de jouissance subie par les autres colocataires.En effet, ces derniers seront empêchés de jouir paisiblement de la partie qu'ils occupent et pourront exercer un recours en « perte de jouissance » contre le propriétaire en application des dispositions de l'article 1719 du Code Civil.

A son tour, le propriétaire pourra exercer un recours contre le locataire responsable en « responsabilité perte de jouissance ». Le locataire « responsable » sera donc tenu d'indemniser le propriétaire et il a intérêt à souscrire une telle garantie dans son contrat d'assurance.

3.4 - Assurance de la responsabilité perte de loyers

Si un sinistre ayant pris naissance dans la partie d'immeuble occupée par un locataire s'étend à d'autres parties de l'immeuble, le locataire concerné peut être tenu responsable des pertes de loyers subis par le propriétaire à raison :

  • de la perte des loyers du local loué par le locataire chez lequel l'évènement a pris naissance
  • de la perte des loyers des parties de l'immeuble occupées par d'autres colocataires qui ne sont plus tenus à payer leurs loyers au propriétaire
  •  de la perte d'usage subie par le propriétaire si celui-ci occupe lui-même une partie de l'immeuble.

3.5 - Assurance de la responsabilité du locataire vis-à-vis du propriétaire qui occupe lui-même une partie de l'immeuble

Si un incendie dont l'origine est inconnue prend naissance dans un local occupé par un locataire et se communique aux parties de l'immeuble occupées par le propriétaire, celui ne pourra pas invoquer la faute présumée du locataire sur les bases des articles 1733 et 1734. Par contre, si le propriétaire peut prouver que l'incendie n'a pas pris naissance dans les parties qu'il occupe, la présomption de responsabilité pesant sur le locataire en du fait des articles 1733 et 1734 retrouve son application.

3.6 - Extension aux dommages immatériels

La responsabilité d'un colocataire peut être recherchée à raison des dommages immatériels subis par un autre colocataire, exemple :

  • Vous êtes colocataire d'un immeuble également occupé par d'autres professionnels ou entreprises ;
  • Si un sinistre prend naissance dans la partie d'immeuble que vous occupez et que votre responsabilité est engagée, au cas où le sinistre affecterait les locaux occupés par d'autres colocataires et que ceux-ci viendraient à subir une perte d'exploitation, vous seriez tenu de les indemniser à raison de cette perte d'exploitation.

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Il s'agit là d'une situation tres courante dans les ensembles d'immeubles artisanaux, industriels, les immeubles de bureaux, les galeries marchandes. Les risques encourus ne sont pas neutres et il convient de prêter une attention très particulière tant à la rédaction des baux qui vous lient au propriétaire qu'aux garanties et clauses de votre contrat d'assurance.

 

4 L'assurance des responsabilités du propriétaire

4.1 – Responsabilités des dommages subis par les locataires

Le propriétaire doit assurer la responsabilité qu'il encourt vis-à-vis des locataires en application de l'article 1721 du Code civil.Cette responsabilité est engagée à raison des dommages subis par les biens des locataires (mobilier, matériel, marchandises etc.) du fait d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien de l'immeuble.

Elle peut être garantie pour couvrir ces dommages et s'étend aux frais de déplacement, de replacement des matériels des locataires ainsi qu'aux frais de relogement exposés par les locataires.

4.2 – Responsabilité en trouble de jouissance

En application de l'article 1719 du Code Civil, le propriétaire peut être tenu responsable du trouble de jouissance subi par les locataires à la suite d'un sinistre dont la responsabilité lui incombe (vice de construction ou défaut d'entretien) ou si elle incombe à un colocataire.

Cette responsabilité peut être couverte par l'assurance du propriétaire.

4.3 – Extension aux dommages immatériels

La responsabilité du propriétaire peut également être engagée à raison des pertes d'exploitation subies par les locataires qui exercent une activité dans les locaux loués.

Cette responsabilité peut être couverte par l'assurance du propriétaire.

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Soyez quand même rasuré, la quasi majorité des contrats d'assurance distribués par les assureurs garantit les responsabilités encourues tant par les propriétaires que par les locataires.

II suffit simplement de vérifier que les garanties du contrat que vous avez souscrit correspondent bien â vos besoins, que ce soit sur le plan des clauses du bail que sur les montants couverts.

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Il me semble utile de rappeler que nous sommes ici dans le chapitre des responsabilités civiles inhérentes aux évènements « incendie et dégât des eaux ».

Il est évident qu'un propriétaire d'immeuble encourt également des responsabilités du fait de la possession des immeubles, responsabilités qui découlent de l'article 1384 alinéa 1 et de l'article 1386 du Code Civil (dommages accidentels causés â autrui)

Ces responsabilités peuvent être garanties soit par le contrat d'assurance de responsabilité civile « exploitation » de l'entreprise, soit par un contrat spécifique « propriétaire d'immeuble »

5 – Les renonciations à recours

5.1 – Renonciation à recours du locataire contre le propriétaire

Dans les baux commerciaux et professionnels, il est souvent inséré une clause de renonciation à recours du locataire contre le propriétaire. Cette renonciation à recours empêche l'assureur du locataire qui a subi des dommages, d'exercer un recours contre le propriétaire, au cas où la responsabilité de ce dernier serait engagée en raison d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien de l'immeuble.

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Cette renonciation prévue par le bail doit expressément étre déclarée à l'assureur du locataire, lequel appliquera (en principe) une majoration de cotisation d'assurance à la charge du locataire.

Une clause devra étre insérée dans le contrat d'assurance souscrit par le locataire.

5.2 – Renonciation à recours du propriétaire contre

De même, le bail peut prévoir une renonciation à recours du propriétaire contre le locataire.
Cette renonciation à recours empêche l'assureur du propriétaire qui a subi des dommages, d'exercer un recours contre le locataire, au cas où la responsabilité de ce dernier serait engagée (incendie ayant pris naissance dans les locaux occupés par le locataire ou origine inconnue).

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Cette renonciation prévue par le bail doit expressément être déclarée â l'assureur du propriétaire, lequel appliquera (en principe), une majoration de cotisation d'assurance à la charge du propriétaire.

Une clause devra être insérée dans le contrat d'assurance souscrit par le propriétaire.

5.3 – Renonciation à recours « croisée »

Il peut être prévu dans le bail que le propriétaire renonce au recours contre le locataire et que ce dernier renonce au recours contre le propriétaire. Dans ce cas, chacun d'entre eux assure ce qui lui appartient.

5.4 – Assurance contractée par le locataire pour le compte du propriétaire

Il arrive aussi que dans le bail, il soit prévu que le locataire doive assurer l'immeuble pour le compte du propriétaire. Dans ce cas, le contrat du locataire garantira à la fois :

  • les risques de responsabilités du propriétaire
  • les risques de responsabilités du locataire
  • les dommages aux biens du locataire (matériel, mobilier, marchandises)

Cette particularité se retrouve fréquemment lorsque le locataire, exploitant un commerce ou une entreprise, est lié intimement au propriétaire, lorsqu'ils ne se confondent pas ! C'est le cas courant des propriétaires qui ont constitué une S.C.I. pour les bâtiments et qui louent à une société « parente ».

Une telle procédure de souscription a l'avantage de faire en sorte qu'il n'y a qu'un seul contrat d'assurance pour garantir à la fois les risques du propriétaire et ceux du locataire.

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Dans le bail, il faut insérer une clause stipulant que le propriétaire renonce à tout recours contre le locataire et ses assureurs et que le locataire renonce â tout recours contre le propriétaire et ses assureurs.

La même formulation devra étre reprise dans le contrat pour compte commun souscrit par le locataire.

En principe, « Lassureur » devrait appliquer une majoration de cotisation en raison des clauses de renonciation à recours que comportent un tel contrat.

Mais comme vous le savez, tout se négocie... !

5.5 - La sous-location

Le sous-locataire n'est pas exonéré de responsabilité civile vis-à-vis du propriétaire. En conséquence, il doit s'assurer comme un locataire principal. Une éventuelle renonciation, par le propriétaire, au recours contre le locataire principal n'exonère pas le sous-locataire.